Xây Nhà, Cải Tạo Nhà Ở Đà Nẵng Năm 2026: Giấy Phép Do UBND Cấp Xã Cấp, Hợp Đồng Thi Công, Nghiệm Thu Và Cách Tránh Phát Sinh
Thống Bất Động Sản
Ký gửi · Mua bán bất động sản uy tín
Mua đất xong, bước tiếp theo của nhiều gia đình là xây nhà; mua nhà cũ xong, bước tiếp theo là cải tạo. Ở Đà Nẵng, từ nhà phố Hải Châu, Thanh Khê, nhà trong hẻm Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn đến lô đất ở Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, Cẩm Lệ, Liên Chiểu, Hòa Vang, đây là giai đoạn nhiều người mất tiền nhất: giấy phép chậm, nhà thầu bỏ dở, phát sinh chồng phát sinh, nghiệm thu qua loa rồi nứt, thấm sau vài tháng. Năm 2026 có thêm một thay đổi lớn về thủ tục: theo báo chí, từ 01/07/2026 Ủy ban nhân dân cấp xã là nơi cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (trong phạm vi quy định). Bài viết này tổng hợp thông tin đó, hướng dẫn quy trình từ chuẩn bị pháp lý, chọn nhà thầu, ký hợp đồng thi công, thanh toán theo giai đoạn đến nghiệm thu và bảo hành, kèm ví dụ giả định đã tính lại. Cập nhật ngày 01/11/2026.
 |
| Ảnh minh họa: Xây Nhà, Cải Tạo Nhà Ở Đà Nẵng Năm 2026: Giấy Phép Do UBND Cấp Xã Cấp, Hợp Đồng Thi Công, Nghiệm Thu Và Cách Tránh Phát Sinh |
Lưu ý: bài viết mang tính hướng dẫn tham khảo, không phải tư vấn pháp lý hay kỹ thuật. Điều kiện cấp phép, trường hợp được miễn giấy phép, thời hạn giải quyết, mức phạt có thể thay đổi; hãy hỏi UBND cấp xã nơi có đất và đối chiếu văn bản gốc trước khi khởi công. Đơn giá, tỷ lệ trong ví dụ là giả định để minh họa phương pháp, không phải báo giá.
Xây nhà, cải tạo nhà ở Đà Nẵng năm 2026 cần chuẩn bị gì? Bốn việc: (1) pháp lý đất và quy hoạch: theo VietnamFinance (20/06/2026), từ 01/07/2026 UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn (không áp dụng cho công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế), căn cứ Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/06/2026; công trình phải phù hợp mục đích sử dụng đất và quy hoạch, thiết kế được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định; (2) thiết kế và dự toán rõ ràng trước khi chọn nhà thầu; (3) hợp đồng thi công ghi rõ phạm vi, vật liệu, tiến độ, thanh toán theo giai đoạn, bảo hành; (4) nghiệm thu từng giai đoạn, giữ lại một phần tiền bảo hành. Trường hợp được miễn giấy phép cần đối chiếu văn bản; đừng khởi công khi chưa xác nhận.
- Nếu đất nằm trong quy hoạch chưa thu hồi, có thể chỉ được cấp phép có thời hạn; xem thêm bài về nhà đất trong quy hoạch treo ở cuối bài.
- Không thanh toán dồn đợt đầu; gắn mỗi đợt thanh toán với khối lượng đã nghiệm thu.
- Dự phòng khoảng 10% ngân sách cho phát sinh hợp lý (giả định thận trọng của tôi, không phải quy định).
- Thay đổi về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng từ 01/07/2026
- Trước khi xây: kiểm tra pháp lý và quy hoạch của đất
- Thiết kế và dự toán: nền tảng để không phát sinh vô tội vạ
- Ví dụ giả định đã tính: nhà phố 3 tầng
- Chọn nhà thầu: sáu câu hỏi trước khi ký
- Hợp đồng thi công: mười điều khoản không thể thiếu
- Giám sát và nghiệm thu từng giai đoạn
- Cải tạo nhà cũ, nhà phố, căn hộ: lưu ý riêng
- Nguồn tiền xây nhà: vay hay dùng vốn tự có?
- Mười sai lầm hay gặp khi xây, cải tạo nhà
- Câu hỏi thường gặp
- Nguồn tham khảo
1. Thay đổi về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng từ 01/07/2026
Theo VietnamFinance (20/06/2026), từ 01/07/2026 UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý; Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp phép trong phạm vi được giao; Sở Xây dựng cấp phép cho các công trình còn lại. Căn cứ nêu trong bài là Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/06/2026, quy định chi tiết Luật Xây dựng năm 2025, có hiệu lực từ 01/07/2026. Điều này nghĩa là với phần lớn hộ gia đình xây nhà ở riêng lẻ, nơi nộp hồ sơ và nhận kết quả là UBND xã/phường nơi có đất, không còn là cơ quan cấp quận như trước. Vì tên và địa giới đơn vị hành chính ở Đà Nẵng đã thay đổi sau hợp nhất, bạn nên gọi hoặc đến trực tiếp bộ phận một cửa của UBND cấp xã để biết hồ sơ, biểu mẫu và thời hạn hiện hành.
Điều kiện cấp phép được báo chí nêu
- Công trình phù hợp mục đích sử dụng đất trong giấy tờ hợp pháp về đất.
- Thiết kế phù hợp quy hoạch; với nhà ở riêng lẻ, phù hợp quy hoạch đô thị, nông thôn hoặc quy hoạch liên quan.
- Thiết kế được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định.
- Trường hợp di dời công trình: phương án bảo đảm an toàn lao động, công trình liên quan, môi trường và hạ tầng kỹ thuật.
Giấy phép có thời hạn khi đất nằm trong quy hoạch
Cũng theo bài báo, công trình nằm trong quy hoạch đã được phê duyệt hoặc công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất có thể được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn; thời hạn do UBND cấp tỉnh quy định hoặc chấp thuận theo từng trường hợp; khi hết hạn và có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư phải tự phá dỡ, nếu không sẽ bị cưỡng chế và chịu chi phí. Khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã chỉ được cấp phép có thời hạn để sửa chữa, cải tạo; sau 2 năm kể từ khi kế hoạch được phê duyệt mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chuyển mục đích, người sử dụng đất có thể đề nghị cấp giấy phép có thời hạn. Đây là vấn đề lớn với nhà đất trong quy hoạch treo; tôi phân tích riêng ở bài nhà đất trong quy hoạch treo ở Đà Nẵng: có được xây, sửa, bán?
Trường hợp miễn giấy phép
Các bài báo liên quan có nhắc việc một số loại nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng (theo tiêu đề tin liên quan có nội dung như "8 trường hợp được miễn giấy phép" hay "nhà riêng lẻ dưới 7 tầng, diện tích sàn dưới 500 m²"), nhưng tôi chưa đọc được văn bản gốc nên không nêu điều kiện cụ thể. Nguyên tắc an toàn: không tự suy luận là mình được miễn. Hãy hỏi UBND cấp xã bằng văn bản hoặc ghi lại câu trả lời, vì xây sai phép hoặc không phép có thể dẫn tới xử phạt, đình chỉ và khó khăn khi bán, thế chấp, cấp giấy chứng nhận sau này.
2. Trước khi xây: kiểm tra pháp lý và quy hoạch của đất
- Giấy chứng nhận: đúng chủ sử dụng, đúng mục đích đất ở (nếu đất nông nghiệp cần chuyển mục đích trước, xem bài thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lúa lên đất ở nông thôn).
- Thế chấp, tranh chấp: đất đang thế chấp ngân hàng vẫn xây được hay không phụ thuộc hợp đồng thế chấp; cần xin ý kiến ngân hàng và xem thế chấp, giải chấp sổ đỏ.
- Quy hoạch, lộ giới: tra cứu như hướng dẫn trong bài tra cứu quy hoạch, tình trạng thế chấp thửa đất Đà Nẵng online, sau đó xin xác nhận chính thức.
- Ranh giới, đo đạc: nếu ranh giới với nhà lân cận chưa rõ, cần đo đạc, xác nhận trước khi đào móng; xem quy trình đo đạc, đính chính ranh giới đất, chống lấn chiếm.
- Hạ tầng thực tế: đường vào, cấp thoát nước, điện, độ rộng hẻm cho xe vật liệu; chi phí vận chuyển có thể tăng đáng kể với lô đất sâu trong hẻm.
3. Thiết kế và dự toán: nền tảng để không phát sinh vô tội vạ
Nguyên nhân phát sinh lớn nhất tôi gặp không phải do nhà thầu xấu mà do chủ nhà chưa chốt thiết kế và vật liệu trước khi ký. Một bộ hồ sơ tối thiểu gồm: bản vẽ kiến trúc (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt), bản vẽ kết cấu, bản vẽ điện nước, bảng chỉ định vật liệu hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn) và dự toán chi tiết theo hạng mục. Hồ sơ này vừa phục vụ xin phép, vừa là cơ sở để các nhà thầu báo giá cùng một phạm vi. Nên xin báo giá của ít nhất ba đơn vị trên cùng một bộ hồ sơ và so sánh từng hạng mục, không chỉ nhìn tổng số tiền.
Khung chi phí cần dự trù (ngoài tiền thi công)
| Khoản | Ghi chú |
|---|---|
| Thiết kế, giám sát | Thường tính theo tỷ lệ hoặc theo m²; hỏi báo giá bằng văn bản |
| Lệ phí, chi phí hồ sơ xin phép | Theo quy định hiện hành tại địa phương |
| Khảo sát địa chất, đo đạc (nếu cần) | Quan trọng với đất yếu, gần sông, ven biển |
| Thi công phần thô, hoàn thiện | Theo hợp đồng, tách rõ phần thô và hoàn thiện |
| Nội thất, thiết bị rời | Thường ngoài hợp đồng thi công, cần ngân sách riêng |
| Chi phí thuê nhà trong thời gian xây | Hay bị quên, đặc biệt nếu xây trên đất đang ở |
| Dự phòng phát sinh | Tôi khuyên khoảng 10% (giả định thận trọng) |
4. Ví dụ giả định đã tính: nhà phố 3 tầng
Giả định (chỉ minh họa phương pháp, không phải báo giá): nhà phố 3 tầng trên lô đất 5 m × 20 m; tổng diện tích sàn quy đổi 280 m² (đã quy đổi móng, mái, sân); đơn giá thi công trọn gói giả định 7 triệu đồng/m² sàn.
- Giá trị hợp đồng thi công: 280 m² × 7 triệu = 1.960 triệu đồng (1,96 tỷ đồng).
- Dự phòng phát sinh 10%: 1.960 × 10% = 196 triệu đồng.
- Ngân sách thi công nên chuẩn bị: 1.960 + 196 = 2.156 triệu đồng (khoảng 2,16 tỷ đồng), chưa gồm thiết kế, lệ phí, nội thất và chi phí thuê nhà.
Thanh toán theo giai đoạn (giả định)
| Đợt | Điều kiện thanh toán | Tỷ lệ | Số tiền (triệu đồng) |
|---|---|---|---|
| 1 | Ký hợp đồng, tạm ứng | 20% | 392 |
| 2 | Hoàn thành móng, được nghiệm thu | 25% | 490 |
| 3 | Hoàn thành phần thô, đổ mái, được nghiệm thu | 25% | 490 |
| 4 | Hoàn thiện, lắp thiết bị, được nghiệm thu | 20% | 392 |
| 5 | Bàn giao, quyết toán | 10% | 196 |
| Tổng | 100% | 1.960 | |
Trong tỷ lệ đợt 5, bạn có thể thỏa thuận giữ lại khoảng 5% giá trị hợp đồng (98 triệu đồng, tức 1.960 × 5%) trong thời gian bảo hành để bảo đảm nhà thầu sửa lỗi. Tỷ lệ và thời hạn giữ lại tùy thỏa thuận; điều quan trọng là mỗi đợt thanh toán gắn với khối lượng đã nghiệm thu, không phải với số ngày đã trôi qua. Đây là mẫu giả định; hãy điều chỉnh theo hợp đồng và tư vấn của người am hiểu.
5. Chọn nhà thầu: sáu câu hỏi trước khi ký
- Pháp nhân và kinh nghiệm: có tư cách pháp nhân, hợp đồng, công trình tương tự gần đây không? Có thể đến xem công trình đã hoàn thành và hỏi chủ nhà trước.
- Nhân sự chỉ huy: ai là chỉ huy trưởng, kỹ sư giám sát, thợ chính; có thay đổi giữa chừng không.
- Bảng báo giá chi tiết: từng hạng mục, vật liệu cụ thể (thương hiệu, quy cách), không ghi chung chung "vật liệu loại 1".
- Tiến độ: mốc hoàn thành từng giai đoạn, chế tài chậm tiến độ.
- Bảo hành: thời hạn, phạm vi, quy trình xử lý lỗi, cách giữ lại tiền bảo hành.
- Xử lý phát sinh: quy trình lập, báo giá, duyệt bằng văn bản trước khi thi công phần phát sinh.
Nếu bạn đang nhờ môi giới hoặc sàn giới thiệu nhà thầu, nhớ rằng đó là mối quan hệ riêng, hãy hỏi rõ ai chịu trách nhiệm; các câu hỏi chọn đơn vị tương tự tham khảo ở bài 15 câu hỏi chọn môi giới, sàn giao dịch uy tín.
6. Hợp đồng thi công: mười điều khoản không thể thiếu
- Các bên và đại diện ký: đúng pháp nhân/cá nhân, có thẩm quyền ký.
- Phạm vi công việc: liệt kê rõ, kèm bản vẽ, bảng vật liệu, dự toán làm phụ lục hợp đồng.
- Giá hợp đồng và hình thức giá: trọn gói hay theo khối lượng thực tế; phần nào điều chỉnh được, phần nào cố định.
- Tiến độ: ngày khởi công, hoàn thành, các mốc trung gian; điều kiện được gia hạn (mưa bão, chủ nhà đổi thiết kế).
- Thanh toán: theo giai đoạn đã nghiệm thu, như mẫu ở mục 4.
- Vật liệu và quy cách: chủng loại, xuất xứ, quyền kiểm tra, thay thế chỉ khi được chủ nhà chấp thuận bằng văn bản.
- Nghiệm thu: quy trình, biên bản, người tham gia, thời gian xử lý khi có lỗi.
- Bảo hành, giữ lại tiền bảo hành: thời hạn, phạm vi, cách xử lý.
- Phạt vi phạm, bồi thường: chậm tiến độ, thi công sai thiết kế, gây hư hại nhà lân cận.
- An toàn lao động, vệ sinh môi trường, bảo hiểm: trách nhiệm khi xảy ra sự cố; ai mua bảo hiểm công trình, bảo hiểm người lao động.
Hợp đồng này có nhiều điểm tương đồng về nguyên tắc với hợp đồng đặt cọc và hợp đồng thuê (rõ ràng về nghĩa vụ, chế tài, xử lý vi phạm); bài hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất và tranh chấp thường gặp: hòa giải, khởi kiện giúp bạn hiểu thêm cách giải quyết nếu xảy ra tranh chấp với nhà thầu hoặc hàng xóm.
7. Giám sát và nghiệm thu từng giai đoạn
Điểm kiểm tra theo giai đoạn
| Giai đoạn | Việc cần kiểm tra |
|---|---|
| Định vị, đào móng | Vị trí đúng giấy phép, ranh giới, khoảng lùi; địa chất thực tế có khác khảo sát không |
| Móng, cột, dầm, sàn | Thép đúng đường kính, khoảng cách, lớp bê tông bảo vệ; bê tông đúng mác; bảo dưỡng bê tông |
| Xây tường, đường ống điện nước âm | Chống thấm tường, ống nước thử áp trước khi tô; sơ đồ ống ghi lại |
| Chống thấm mái, sân thượng, nhà vệ sinh | Thử ngập nước tối thiểu theo hướng dẫn nhà thầu và ghi nhận kết quả |
| Hoàn thiện, lắp thiết bị | Đúng chủng loại cam kết; cửa, sàn, sơn, thiết bị điện nước hoạt động |
| Bàn giao | Danh sách lỗi tồn đọng, bản vẽ hoàn công, hướng dẫn sử dụng, bảo hành |
Ở mỗi giai đoạn, chụp ảnh có ngày giờ và lập biên bản nghiệm thu trước khi thanh toán đợt tiếp theo. Với căn hộ hoặc nhà mới bàn giao, checklist kiểm tra tương tự có trong bài nhận bàn giao, nghiệm thu căn hộ chung cư.
8. Cải tạo nhà cũ, nhà phố, căn hộ: lưu ý riêng
Cải tạo nhà phố
Nếu bạn mua nhà phố cũ ở Hải Châu, Thanh Khê hoặc nhà trong hẻm Sơn Trà để cải tạo tăng giá thuê, cần xem cải tạo đó có thay đổi kết cấu, tăng diện tích, tăng tầng hay không, vì khi đó thường phải xin phép. Hãy kiểm tra hiện trạng đã đúng giấy phép chưa; nhà đã xây sai phép từ trước dễ gặp khó khăn khi xin cải tạo. Bài cải tạo nhà phố tăng giá thuê: chi phí, giấy phép phân tích ví dụ chi phí và lợi suất.
Cải tạo căn hộ chung cư
Ở căn hộ, chủ sở hữu không được tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc phần sở hữu chung. Trước khi sửa, đọc nội quy tòa nhà, thông báo cho ban quản lý, xin phép nếu có yêu cầu, và chỉ thi công trong khung giờ cho phép. Căn hộ ven biển ở Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn cần chú ý chống thấm ban công, cửa kính, thiết bị kim loại do gió, ẩm, muối. Căn hộ chung cư có quy định riêng về mục đích sử dụng và kinh phí bảo trì, xem pháp lý căn hộ chung cư: sổ hồng, kinh phí bảo trì 2%.
Xây nhà trên đất nền khu dân cư mới
Ở các khu như Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, Nam Việt Á, Hòa Minh, Golden Hills, Nam Cẩm Lệ, nhiều dự án có quy định riêng về mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi, màu sắc, hàng rào. Hãy xin quy định xây dựng của chủ đầu tư hoặc ban quản lý khu dân cư và đối chiếu với giấy phép; xem thêm bài đất nền, biệt thự ven sông. Với biệt thự ven biển, biệt thự ven sông, nền móng và chống thấm là hạng mục cần kỹ sư giỏi, vì địa chất ven sông, ven biển thường yếu hơn.
9. Nguồn tiền xây nhà: vay hay dùng vốn tự có?
Nhiều gia đình vừa mua đất vừa xây nhà bằng vốn vay, nên cần tính khả năng trả nợ theo lãi thả nổi. Theo VietnamFinance (27/08/2026), lãi vay mua bất động sản phổ biến khoảng 12–14%/năm và thả nổi khoảng 13–15%/năm. Với ví dụ ở mục 4, nếu bạn vay 1 tỷ đồng để xây nhà trong 15 năm ở lãi 12%/năm, tiền trả góp đều hằng tháng khoảng 12 triệu đồng (xấp xỉ, tính theo công thức niên kim); nếu lãi lên 15% thì khoảng 14 triệu đồng. Nên chạy kịch bản như trong bài stress test lãi suất vay mua nhà 2026 và bài vay ngân hàng mua nhà đất: hồ sơ, khả năng trả nợ. Ngân hàng thường giải ngân vay xây nhà theo tiến độ, nên bạn cần phối hợp lịch thanh toán nhà thầu với lịch giải ngân.
10. Mười sai lầm hay gặp khi xây, cải tạo nhà
- Khởi công trước khi xác nhận giấy phép hoặc điều kiện miễn phép.
- Chọn nhà thầu theo giá thấp nhất mà không so cùng phạm vi.
- Ký hợp đồng chung chung, không đính kèm bản vẽ và bảng vật liệu.
- Thanh toán dồn đợt đầu, không gắn với nghiệm thu.
- Không có người giám sát độc lập (kỹ sư hoặc người am hiểu).
- Đổi thiết kế liên tục trong khi thi công, dẫn tới phát sinh.
- Không ghi lại phát sinh bằng văn bản trước khi làm.
- Bỏ qua chống thấm vì "đến mùa mưa mới biết".
- Không dự trù chi phí nội thất, thuê nhà trong thời gian xây.
- Quên cập nhật hiện trạng lên hồ sơ nhà đất khi hoàn công, gây khó khăn khi bán, thế chấp.
Câu hỏi thường gặp
Từ 01/07/2026 xin giấy phép xây nhà ở đâu?
Theo VietnamFinance (20/06/2026) dẫn Nghị định 217/2026/NĐ-CP, UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn (trừ công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế). Nên hỏi bộ phận một cửa của UBND xã/phường nơi có đất.
Xây nhà không có giấy phép có sao không?
Có thể bị xử phạt, đình chỉ thi công hoặc buộc khắc phục và gây khó khăn khi bán, thế chấp, cấp giấy chứng nhận. Một số trường hợp được miễn giấy phép theo quy định; cần đối chiếu văn bản gốc và hỏi UBND cấp xã trước khi khởi công.
Đất nằm trong quy hoạch có được xây nhà không?
Theo VietnamFinance (20/06/2026), công trình trong quy hoạch chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất có thể được cấp phép có thời hạn; hết hạn và có quyết định thu hồi thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ. Cần hỏi kỹ trước khi mua hoặc xây.
Nên thanh toán cho nhà thầu như thế nào?
Chia nhiều đợt, mỗi đợt gắn với khối lượng đã nghiệm thu và giữ lại một phần tiền bảo hành (ví dụ giả định 5% giá trị hợp đồng); không thanh toán dồn đợt đầu.
Nên dự phòng bao nhiêu cho phát sinh khi xây nhà?
Không có con số cố định; tôi khuyên khoảng 10% ngân sách thi công như một giả định thận trọng, và mọi phát sinh nên được lập bằng văn bản trước khi thi công.
Nguồn tham khảo
- VietnamFinance (20/06/2026): từ 01/07/2026, UBND xã được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Tuổi Trẻ: các chính sách có hiệu lực từ 01/07/2026
- VietnamFinance (27/08/2026): lãi suất thả nổi và hệ lụy với khách vay mua nhà
Cần kiểm tra pháp lý đất trước khi xây nhà ở Đà Nẵng?
Tư vấn trực tiếp, minh bạch pháp lý, bảo mật thông tin khách hàng.
☎ Gọi 0908 806 788Chat Zalo
Nhận xét
Đăng nhận xét