Thanh Khoản Quan Trọng Hơn Lợi Nhuận?
THANH KHOẢN QUAN TRỌNG HƠN LỢI NHUẬN?
BÀI HỌC ĐẮT GIÁ MÀ NHIỀU NHÀ ĐẦU TƯ CHỈ NHẬN RA KHI THỊ TRƯỜNG ĐẢO CHIỀU
 |
| Ảnh minh họa |
Nếu hỏi 100 nhà đầu tư:
"Bạn đầu tư để làm gì?"
Có lẽ hơn 90 người sẽ trả lời:
"Để kiếm lợi nhuận."
Đó là câu trả lời hoàn toàn hợp lý.
Nhưng sau nhiều chu kỳ thị trường, tôi nhận ra một điều thú vị:
Người mới thường nhìn vào lợi nhuận.
Người có kinh nghiệm thường nhìn vào thanh khoản.
Nghe có vẻ nghịch lý.
Bởi nếu không có lợi nhuận thì đầu tư để làm gì?
Nhưng sự thật là:
Một khoản lợi nhuận trên giấy không giúp bạn trả nợ ngân hàng.
Một tài sản không bán được đúng lúc có thể biến lợi nhuận thành rủi ro.
Đó là lý do trong giới đầu tư chuyên nghiệp, thanh khoản luôn được xem là một trong những chỉ số sống còn.
THANH KHOẢN LÀ GÌ?
Nói đơn giản:
Thanh khoản là khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt trong thời gian hợp lý với mức giá hợp lý.
Ví dụ:
Một căn hộ có thể bán trong 30 ngày.
Một lô đất mất 18 tháng vẫn chưa tìm được người mua.
Mặc dù cả hai đều có giá trị.
Nhưng thanh khoản hoàn toàn khác nhau.
Trong đầu tư:
Giá trị tạo ra sự giàu có.
Thanh khoản tạo ra sự an toàn.
NHÀ ĐẦU TƯ THƯỜNG NHẦM GIỮA GIÁ VÀ THANH KHOẢN
Một hiện tượng rất phổ biến:
Năm 2021:
Một lô đất mua 3 tỷ.
Năm 2022:
Rao bán 5 tỷ.
Chủ đất nghĩ:
"Mình đã lời 2 tỷ."
Nhưng khi thị trường điều chỉnh:
Không có người mua.
Không có giao dịch.
Không có dòng tiền.
Lợi nhuận đó chỉ tồn tại trên giấy.
MỘT VÍ DỤ THỰC TẾ
Giả sử có hai tài sản:
TÀI SẢN A
Giá trị thị trường:
10 tỷ đồng.
Có thể bán trong:
30 ngày.
TÀI SẢN B
Giá trị thị trường:
12 tỷ đồng.
Mất:
24 tháng mới tìm được người mua.
Nhiều người sẽ chọn tài sản B.
Nhưng nhà đầu tư chuyên nghiệp thường đặt câu hỏi khác:
Nếu cần tiền gấp thì sao?
Trong trường hợp đó:
Tài sản A có thể đáng giá hơn rất nhiều.
THANH KHOẢN LÀ CHỈ BÁO ĐI TRƯỚC THỊ TRƯỜNG
Một trong những dấu hiệu sớm nhất của chu kỳ bất động sản không phải giá.
Mà là thanh khoản.
Thông thường:
Thanh khoản tăng trước.
Giá tăng sau.
Đám đông xuất hiện cuối cùng.
Đây là quy luật đã lặp lại trong nhiều chu kỳ.
ĐÀ NẴNG: MỘT VÍ DỤ ĐÁNG QUAN SÁT
Trong giai đoạn 2024-2026, thị trường Đà Nẵng ghi nhận sự phục hồi dần về lượng giao dịch ở một số phân khúc.
Theo CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ Đà Nẵng đạt tỷ lệ hấp thụ tích lũy khoảng 89%, phản ánh sức cầu thực vẫn tồn tại ở những sản phẩm phù hợp nhu cầu. Trong khi đó, nhiều khu vực đất nền vẫn ghi nhận hiện tượng giữ giá nhưng giao dịch chưa phục hồi đồng đều.
Điều này cho thấy:
Giá và thanh khoản không phải lúc nào cũng đi cùng nhau.
Một tài sản có thể giữ giá.
Nhưng không đồng nghĩa với việc dễ bán.
VÌ SAO NGƯỜI GIÀU QUAN TÂM THANH KHOẢN?
Bởi họ hiểu rằng:
Cơ hội luôn xuất hiện.
Nhưng tiền chỉ xuất hiện khi tài sản chuyển thành tiền mặt.
Một danh mục đầu tư tốt không chỉ tạo lợi nhuận.
Nó còn phải tạo sự linh hoạt.
Nếu xuất hiện cơ hội mới:
- Mua tài sản giá tốt.
- Mua doanh nghiệp.
- Mở rộng kinh doanh.
Nhà đầu tư cần nguồn lực.
Và nguồn lực đó đến từ thanh khoản.
5 DẤU HIỆU NHẬN BIẾT TÀI SẢN CÓ THANH KHOẢN TỐT
1. Có giao dịch thực tế liên tục
Không chỉ nhiều tin rao.
Mà có nhiều giao dịch thành công.
2. Thời gian bán ngắn
Từ lúc chào bán đến lúc giao dịch hoàn tất.
3. Có nhiều nhóm khách hàng
Ở thực.
Đầu tư.
Cho thuê.
Kinh doanh.
4. Pháp lý rõ ràng
Pháp lý càng minh bạch.
Thanh khoản thường càng cao.
5. Giá trị sử dụng thực tế
Người mua luôn sẵn sàng trả tiền cho tài sản có công năng rõ ràng.
LỢI NHUẬN CAO NHẤT CHƯA CHẮC LÀ KHOẢN ĐẦU TƯ TỐT NHẤT
Ví dụ:
Thương vụ A
Lợi nhuận:
50%
Thời gian:
5 năm
Thanh khoản thấp.
Thương vụ B
Lợi nhuận:
25%
Thời gian:
2 năm
Thanh khoản cao.
Nếu tính hiệu quả sử dụng vốn, cơ hội tái đầu tư và mức độ rủi ro, thương vụ B đôi khi lại hấp dẫn hơn.
Đây là điều mà nhiều nhà đầu tư mới thường bỏ qua.
BÀI TOÁN QUẢN TRỊ TÀI SẢN
Một tài sản tốt cần đạt được 4 yếu tố:
1. Giá trị
2. Dòng tiền
3. Thanh khoản
4. Tiềm năng tăng trưởng
Nếu thiếu một trong bốn yếu tố này, rủi ro thường tăng lên.
CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT TRƯỚC KHI MUA
Thay vì hỏi:
"Tài sản này có thể tăng bao nhiêu?"
Hãy hỏi:
"Nếu cần bán trong 90 ngày, tôi bán được bao nhiêu?"
Đây là câu hỏi mà ngân hàng, quỹ đầu tư và các nhà đầu tư chuyên nghiệp đều quan tâm.
GÓC NHÌN NGUYỄN BÀNG THỐNG ASSET ADVISOR
Sau nhiều năm quan sát thị trường Đà Nẵng, tôi cho rằng:
Lợi nhuận giúp bạn giàu lên.
Thanh khoản giúp bạn tồn tại.
Và trong đầu tư dài hạn:
Người tồn tại lâu nhất thường có nhiều cơ hội nhất.
Tôi từng thấy những tài sản tăng giá rất mạnh.
Nhưng cũng từng thấy nhiều tài sản không thể bán được đúng thời điểm.
Sự khác biệt nằm ở thanh khoản.
LỜI KHUYÊN CHO NHÀ ĐẦU TƯ
NÊN
✔ Ưu tiên khu vực có giao dịch thực.
✔ Theo dõi tỷ lệ hấp thụ.
✔ Kiểm tra thời gian bán trung bình.
✔ Đánh giá khả năng chuyển đổi thành tiền.
✔ Duy trì tỷ lệ tiền mặt dự phòng.
KHÔNG NÊN
❌ Chỉ nhìn vào mức tăng giá.
❌ Tin hoàn toàn vào giá rao bán.
❌ Dùng toàn bộ vốn cho một tài sản khó thanh khoản.
❌ Đầu tư dựa trên cảm xúc.
KẾT LUẬN
Thanh khoản và lợi nhuận không phải đối thủ của nhau.
Một nhà đầu tư giỏi cần cả hai.
Nhưng trong những giai đoạn thị trường biến động:
Thanh khoản thường quan trọng hơn lợi nhuận.
Bởi lợi nhuận chỉ thực sự có ý nghĩa khi bạn có thể hiện thực hóa nó.
Và đôi khi:
Một tài sản tăng giá 20% nhưng bán được ngay còn giá trị hơn một tài sản tăng giá 50% nhưng không ai mua.
Đó là sự khác biệt giữa giá trị trên giấy và giá trị trong tài khoản.
NGUỒN THAM KHẢO
- CBRE Việt Nam.
- Savills Việt Nam.
- VARS Việt Nam.
- Batdongsan
- Tổng cục Thống kê.
- Bđs GiaTrung Phát (Tổng hợp, đối chiếu từ các nguồn công khai và độc lập).
NGUYỄN BÀNG THỐNG ASSET ADVISOR
Tầm nhìn, trung thực, hiệu quả
BĐS GIA TRUNG PHÁT
Kết nối giá trị đích thực
📍 ĐẤT VÀNG ĐÀ NẴNG
👉 Theo bạn, trong giai đoạn hiện nay, giữa lợi nhuận kỳ vọng và thanh khoản thực tế, yếu tố nào quyết định thành công của một nhà đầu tư?
Nhận xét
Đăng nhận xét